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Mardi 4 juin 2019

Immobilier neuf : offre insuffisante mais accédants à la propriété bien présents

Les chiffres du marché de l’immobilier neuf montrent qu’un atterrissage en douceur est en cours, selon la dernière étude du Crédit agricole sur les évolutions récentes de l’immobilier résidentiel, et les perspectives 2019 puis 2020. Une stabilisation du marché immobilier neuf en ressort. Des différences entre segments de marché sont observés, de même que les profils d’acheteurs, avec des accédants qui restent très présents.

Le marché de l’immobilier s’est corrigé en 2018, une tendance qui va se poursuivre en 2019 et 2020

128 000 ventes de logements neufs ont été lieu en 2018 en France. Soit un chiffre encore élevé, si on le compare « au point haut du cycle précédent (2006/2007), avec 123 000 ventes ». Il n’empêche : l’étude prévoit des mises en vente de logements neufs encore plus faibles (-3,9 % en 2019, après – 2,6 % en 2017).

Si l‘on regarde les fondamentaux de la construction, « celle-ci a été moins dynamique en 2018, dixit l’étude du Crédit Agricole, en lien avec le tassement des ventes. » En chiffres, l’étude observe que « 411 000 mises en chantier sont anticipées pour 2019, soit – 5,2 % comparé à 2018, tandis que les permis de construire chutent de 8, 6% (446 000 contre 456 000 en 2018) ».

Stocks insuffisants et recentrage des dispositifs de soutien influencent le marché immobilier neuf

L’encours de logements neufs proposé à la vente reste relativement stable mais les stocks nets apparaissent eux faibles, à 30 000 unités. Les explications avancées sont connues aujourd’hui, et ont tendance à se cumuler :

  • Foncier rare et cher,
  • Poids des normes,
  • Multiplication des recours,
  • Délais et difficulté d’obtention des permis de construire.

A noter : le « choc d’offre » attendu via le plan ELAN du gouvernement (stimulation des cessions de foncier notamment) devrait « se mesurer de façon graduelle en 2019/2020 » souligne l’étude. La faiblesse des stocks pèse grandement sur les niveaux de vente, dont celles promoteurs, qui sont anticipés à -6 % en 2020.

L’autre changement majeur intervenu est le recentrage des dispositifs de soutien, avec une Loi Pinel recentrée sur les zones tendues uniquement, dès 2018. S’agissant du Prêt à Taux Zéro, son repli des zones non tendues en logement est plus progressif sur 2018-2019 (il ne peut peser que 20 % du coût d’acquisition, contre 40 % auparavant) – avant sa suppression en 2020 - mais impacte d’ores et déjà les ventes de maisons individuelles en secteur diffus.

Les accédants à la propriété restent très présents sur le marché immobilier neuf

Pour celles et ceux désireux de devenir propriétaires de leur résidence principale, le créneau pour acheter reste favorable. L’étude immobilier résidentiel note ainsi que « la répartition entre ventes aux investisseurs et ventes aux accédants se modifie, à respectivement 50 % et 50 % contre 54 % et 46 % en 2017. »

Les dispositifs de soutien en zones tendues continuent d‘être opérants et les taux d’emprunt restent très bas et vont demeurer sur cette tendance, en 2019 et 2020. Des données très importantes pour les accédants, d’autant que l’accès au crédit est particulièrement favorable, avec des apports personnels exigés ayant tendance à diminuer et un léger allongement des durées de crédit.

A noter toutefois : l’évolution de la capacité d’achat pourrait s’infléchir en 2020, si la hausse des prix de l’immobilier neuf se poursuit et se conjugue avec une hausse (même légère) des taux.

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